建议基本信息

编号	ya2015016
届次	四届四次
承办单位	住房城乡建设局;民政局;物价局
标题	提请政府对居民小区物业工作进一步加强监管
建议人	侯瑞华
代表意见	答复没有针对性，答复后没有动静。
办结类型	B
内容	随着城市化进程的加快发展，物业管理在城市管理中的地位和作用日趋突出，好的物业管理在改善人居环境，提升生活质量，提高城市品位，构建和谐社会等方面发挥着越来越重要的作用。反之则矛盾纠纷不断发生，使新建好的小区绿化、公共设施等环境遭到了不该有的破坏，严重地影响小区的正常生活，给小区居民带来了很多不便与困难，以致服务费收缴率不断下降，物业公司难以为继，乃至物业公司撤出，小区物业陷入无人管理的困境，最终成为政府的负担。 　 一、小区物业管理存在的问题 　　1、物业管理水平不能满足社区群众的需求。部分物业公司，人员流动性较大，上岗前没有经过专业培训，管理服务中常有脱节现象，服务水平跟不上业主不断提高的服务要求。另外，由于物业公司管理水平良莠不齐，所提供的服务内容也不尽相同，但收费标准却很接近，以致在某种程度上打击了高水平物业公司的管理积极性，阻碍了物业管理行业水平的进一步提升。 　　2、物业管理小区存在行政职能部门管理的缺位。目前已实施物业管理的小区一旦出现跨门营业、占道经营、公共场地放养家禽、违章搭建等现象，部分业主甚至相关街道都迁怒物业公司管理不善。根据全国物业管理条例有关规定，对这些违反有关治安、环保等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业公司报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而事实上，有些部门未能及时到现场进行处理。 3、收费标准低，收缴率低，亏损现象比较普遍。小区物业费标准低，以姜堰区为例，多层每平米每月物业服务费仅为0.5元（高层另加每平米0.8元），由于人员工资（包括社会保险）、电梯维保费用、消防设施维护费用等各项管理成本逐年上涨，入不敷出的矛盾日益突出。加之，部分业主缴费意识淡薄，物业费收费难，收缴率普遍呈逐年下降趋势，不少物业公司被迫撤出，一些设施较好的小区由此逐渐衰败成老旧小区。 　　二、几点建议 　　1、统一认识，形成共担责任的意识。小区物业管理工作是民生问题。小区物业管理工作涉及老百姓的切身利益，是关注民生问题的一项重要内容。随着新一轮的城区开发和城乡一体化发展，居民小区会越来越多，居住群众对小区物业管理的要求也会越来越高。加强小区物业管理、打造物业企业品牌，是我市当前迫切需要解决的问题，也是今后物业管理工作的发展趋势。加强这项工作，对于改善居民生活环境、提高居民生活品质、减少社会矛盾、促进社会和谐具有重要意义。政府各职能部门要齐抓共管，形成共担责任的意识和多方协调管理的合力。 　　2、积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业管理企业自觉提高管理服务水平。建立健全物业管理退出机制，加大对业主共有财产的监管力度，凡物业管理企业退出管理的，应提前一个月告知全体业主、社区居民委员会和市房管部门。市房管部门要督促业主委员会对其退出小区后的业主共有经费进行审计，监督物业管理企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给相关社区居民委员会。 　　3、鼓励支持企业之间的优化组合，培育规模优势企业；要建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业管理服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益；要加强物业管理从业人员的业务培训，提高行业整体业务素质；要加强物业管理企业信用档案建设，并在资质评定、物业招投标中充分结合企业的诚信程度。 　　4、规范管理，充分发挥业主的自治作用 　　凡符合条件的小区，相关部门要督促并指导及时召开业主大会、选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督业主公约的实施，发挥业主自治作用。　业主委员会应当积极配合和支持社区居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议，与社区居民委员会相互协作，配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。业主要自觉遵守业主公约，执行业主大会作出的决议，按时缴纳物业服务费用。对拒交物业管理费的业主，业主委员会要协助物业管理企业依法进行催收。　　　　。 　　5、强化政府物业管理职能，建立健全以属地街道为主的区、街道、社区三级管理体制。建议：①成立小区物业管理工作协调小组，由相关副市（区）长兼任组长，小组成员由市（区）建设、城管、规划、公安、工商、物价等部门和街道组成，并采用联席会议制度，协调处理物业重大事宜。②属地街道和社区要各司其职，及时协调解决物业管理中的矛盾和问题。③在加大对老小区整治的同时加大对尚能正常运营的小区物业公司加大补助扶持力度。④加大对物业公司的监管考核力度，对考核合格的给予一定的补助以示扶持；对考核优秀的加大奖励力度以资鼓励。　 　　6、老小区改造、整治后建立健全长效管理机制。加快老小区的整治与改造，对绿化、道路、围墙、屋顶、下水道、停车位等进行改造和维修，努力改善老小区的基础设施条件。对于已实施物业管理的老小区，应在环卫、绿化等方面继续投入。通过整治实施物业管理。 7、为适应各类不同档次物业的管理要求，应从物业管理的主要工作内容着手，制定适合多层次需求的服务标准。市物价部门要根据物业的档次、管理服务的等级标准，测定普通住宅小区物业管理服务实际成本、法定税费及物业管理企业的合理利润，制定与物业管理服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，定期向社会公布，由业主大会根据多数人的意愿选择相应服务标准。要通过合同约束和规范服务，提高业主对物业服务的消费意识。对高档公寓、别墅和非住宅大楼要全面推行市场定价机制，凡已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会和物业管理企业参照政府指导价自行确定物业收费和服务标准。
主办部门答复意见	“ B ” 泰建主办函〔2015〕27号 市住建局关于市四届人大四次会议 第ya2015016号建议的答复函 侯瑞华等代表： 你们提出的关于“提请政府对居民小区物业工作进一步加强监管”的建议收悉，现答复如下： 一是构建四级物管体制。2012年市政府研究出台《关于加强社区物业管理工作的意见》，明确了“统筹协调在市、责任落实在区、工作推进在街道、化解问题在社区”四级管理体制，重点强化区和街道（乡镇）物业管理工作职责。各区是物管第一责任人，各街道（乡镇）需明确分管领导具体分管这项工作，建立“物管工作科”，既赋予职能，也下放经费，确保“有人干事、有钱办事、有章理事”。有效调动了基层单位和相关职能部门的积极性，改变了过去物业管理工作“头重脚轻”、“基础不牢”的尴尬局面。 二是开展以奖代补。为解决无物管小区及失管小区的管理问题，市政府印发了《社区物业管理以奖代补实施方案》，由市级财政每年出资1000万，各区按比例配套，用于已建成一定年限小区的基本环境管护，对各类住宅小区进行“以奖代补”，弥补物业企业（或属地街道办、居委会）的经费不足问题，以确保小区管理服务“兜住底线”。 三是实施数字物管。我局自2010年开展 “数字物管”工作以来，已累计处理7500余起物业管理相关事务，其中维修6300起，投诉、咨询等1200起，房屋维修项目的受理周期缩短到平均5个工作日，应急维修项目随报随修，为居民提供全天候、全方位的服务。 四是推进老旧小区整治。实施新一轮老旧小区环境整治，每年选取一定数量老旧小区进行集中整治。2014年，市区合计投入资金约5000万元，完成海光等15个老旧小区整治改造，对160个住宅小区（组团）开展以奖代补，落实老旧无物管小区卫生保洁全覆盖，在10个小区试点开展生态停车位改扩建，实现了物业管理和社区建设的同步进行，有效互补。 五是优化物业管理价格机制。制定出台了物业管理分项目分等级（菜单式）服务标准，会同市物价部门制定了新的政府指导价并放宽限价范围，新建小区由建设单位与购房业主在购房合同中明确前期物业服务费价格、收费项目、服务标准等。 六是完善物管市场机制。指导并督促社区物业管理事务公开，物业企业、居委会、业委会应主动公开本社区物业管理相关工作和财务收支，接受业主评价。同时，对物业服务企业开展诚信评价，将企业履约情况记入档案，相关内容作为企业参与市场竞争的重要参考因素。 侯瑞华等代表在建议中，剖析了当前物业管理工作中存在的不足和问题，并提出了统一思想认识、规范市场竞争等七个方面的建议，帮助我们进一步厘清了思路。对代表们所提建议，有的建议我们已经开展，有的建议我们正在推进，还有的建议我们将认真学习研究，积极采纳吸收，在今后的工作中加以实施。 最后，再次感谢代表们对我局工作的关心与支持！ 泰州市住房和城乡建设局 2015年6月11日 单位负责人： 联系人姓名：沈长付 是否已面答：已面答 联系电话：86882768 抄送：市人大常委会人事代表联络工作委员会、市政府办公室。