建议基本信息

编号	jy2020144
届次	五届四次
承办单位	住房城乡建设局;发展改革委;人力资源社会保障局;自然资源和规划局
标题	严打炒房构建长三角一体化后泰州房价比较优势吸引人才要素的建议
建议人	卞新峰
代表意见
办结类型	B
内容	长三角一体化是国家战略，泰州是中国历史文化名城，是江苏长江经济带重要组成部分，是上海都市圈的中心城市之一，泰州在一体化中如何打造房价比较优势，在1小时高铁城市群中泰州如何吸引人才集聚，突破口是打造房价的最低价，“牺牲房价”换人才。 低房价是最大的竞争力,房价低的城市员工更加踏实。长沙和重庆成功地作了最好的注解。2019年上半年，整个长沙六区一县，成交占比最高的价格区间是8000到10000，占比达到34.56％，占比第二高的是7000元以下段位，占比约为30％，7成房子，不到1万，住在最好的地段之一，市政府旁边，房价也就1万左右，其他稍远的地区，基本都在八千到一万。长沙近10年经济增速最快，近12年GDP增速超过深圳，从公开渠道上，隔三差五就能看到长沙召开反炒房会议，如，“318”、“520”、“923”、“625反炒房”、“1023反炒房”等等。反炒房，绝非喊口号，雷声大而雨点小，而是确确实实，明明白白，仔仔细细落在实处，把炒房当作斗争来对待。据长沙领导表示，长沙严格执行限售限购限贷限价限商等“5限 ”政策，按照超一线标准要求自己，且对于开发商，明确态度，给定一条基准保底利润线，觉得合适就做，不合适不勉强，确保房价长期保持低水平！11月29日，长沙市委书记胡衡华在人民日报撰文，再次对外表态：长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖。 中国青年报社会调查中心联合问卷网对2001名18～35岁青年群体进行的一项调查显示，83.6％的受访青年均被“房子”问题所困扰，58.0％的受访青年直言一线城市的房价对他而言“遥不可及”。更有71.8％的受访者直言身边因房价而放弃在大城市发展的年轻人多。71.4％受访青年直言房价会影响他们在一个城市定居的选择。调查中，83.5％的受访青年明确表示，如果一个城市在住房上对青年友好，年轻人会更加愿意到这样的城市定居。 经济日报发表文章《警惕高房价对消费的挤出效应》，警惕房价过高、房租上涨过快等对消费的挤出效应问题，根本上要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，有了稳定的关系，从而减少投机行为，人们的居住观念会更加理性，消费动力也会更加健康可持续。人民日报说，高房价极大地提高了产业发展的要素成本，并且让发展实业变得“不划算”。社科院报告也显示，房地产对经济增长存在正向的拉动效应与负向的挤出效应。居民的绝大多数财产已经被房价房产所绑架了，绝大多数居民的财产，占百分之七八十的比例在房子，一切都为了房子，请问你拿什么去消费？人才如果都买不起房子，请问还是人才吗？ 一、低房价可以吸引大量的外来人口 还以长沙为例，“房价是长沙的一个优势，目前商品房的均价还尚未超过1万元，据上海易居房地产研究院提供的数据，长沙是万亿俱乐部城市(GDP超过1万亿元的内地城市)中唯一一个房地产均价尚未突破1万元大关的城市，仅有9500元左右，而泰州18年GDP是5001亿元，排全省第九位，泰州新房均价7997，也排在全省第九名。 从人才“逃离”北上广，到企业“逃离”北上广，这样的故事虽未成为主流，但时常夺人眼球。而高房价带来的高成本，正是其中的主要原因。以“低房价”吸引眼球，并非毫无道理。当然，“低房价”只是影响人才、企业的因素之一，与“成本”相比，“机会成本”更为大多数人所重视。如果像泰州这样的城市想要更进一步发展，其未来要做的是以更具优势的产业发展前景、更好的营商环境形成真正的“利诱”；与此同时，通过保障刚需、优化楼市供给，推动房市的合理、平稳发展，“低房价”才能成为真正具有竞争力的比较优势。 在现在看来，高房价对于城市而言并不是值得骄傲的事情，反而低房价更能吸引人才，现在人才才是城市的竞争力，不少城市都采取了人才新政，而低房价才是最深得人心的，因为这就意味着压力没有那么大，其实房价也是这些年不少人想要逃离北上广深的原因，低房价是一种优势。 近年来，中国的发展是非常的迅速的，国内的很多城市都犹如雨后春笋般崛起，比如广州、深圳这些地方，都是一夜崛起的城市，当然这些都离不开国家的政策和地方人民的努力积累，对于多数城市来说都是如此，但也有一些特例，除了靠自身力量，而且很大程度上都是靠外推力量带动的一方崛起，简单的甚至可以理解为靠外地人撑起来的城市，即便坐拥千万人口，本地人却少之又少，多数都为外地人。 （一）泰州常住人口的变化情况 我们采用了2012年、和2016年的数据。 在总常住人口方面：2016年年末泰州市常住人口464.58万人，比2012年的462.98万人增加1.60万人。2012年至2016年增速分别为0.08%、0.09%、0.10%、0.06%和0.09%，增速总体平稳。 在分区常住人口方面： 仅从这两项数据可以看出，泰州各县区的常住人口增长都是极其缓慢：以两年平均增长率来看，涨幅最高的高新区，不过才千分之七；其他县区都在千分之一的年增长率。一个几十万乃至上百万常住人口的县区，一年常住人口不过增加小几百人，完全可以忽略不计，也只能说是止住了新增的人口外流。以泰州主城区建成区为例，近两年城区每年增加一两万常住人口，这其中市区乡镇农村人口进城和离区城区居民到主城区购房居住的占了大多数，也就是说其中泰州地区的应该占到了90%。当然这还有一个替补关系在里面，本地人口外流，外地人口流入，最后的绝对值会掩盖外流。外流和流入是同样存在的，只不过力度不一样。人口的争夺战会愈演愈烈，尤其在长三角，泰州目前处于下风，怎么大逆转，一是提高城市首位度，二是降房价引人才。二十一世纪最重要的是什么，是人才。人才有几类，一是候鸟式的，对地方认同不深，责任不强；二是留鸟式的，对本地感情深，责任感强。前者与后者最大的差别是能否在当地筑窝，能否在当地安居乐业，把这块土地当做避风的港湾。毕业后的第一份工作很重要，印象也最深刻，所以毕业后的第一个生活地同样会留下深深的烙印，对它的牵挂也最深，认同也最深，这是每个大学毕业生都有过的体会。 逃离“北上广”如果在泰州上演，不知要伤多少青年才俊的心，泰州的新鲜血液都不认同泰州，没把泰州的发展作为自己的责任，这是泰州的悲哀，是几百万泰州人的悲哀，更是我们作为泰州父母官的悲哀。揽住年轻人的心，最好的办法就是给他们筑个窝吧！ (二)外人人口增加对城市发展的贡献 衡量一座城市的开放程度，并非仅取决于具有一定专业知识技能、高素质外来人口的比重，即使是处于产业链的低端，只是从事着快递、理发、保姆、保安等工种的人群，他们的岗位永远会被需要，就永远有存在的必要。“低端”、“底层”这样的词语不该出现，职业本无贵贱之分，每个岗位都有自身存在的意义，只是工作内容不同而已。“来了，就是泰州人”，短短七个字，给那些异乡游子带来了家的感觉，在漫长的夜晚，温暖了游子的心。新涌入的外来人口为了城市的发展贡献着自己的力量，他们同样也值得被城市所接纳，在靠自己的汗水打造的城市里，凭借着自身的努力获取一席之地。 以浙江温州为例,外来人口对温州的物质文明建设和精神文明建设起了很大的作用。温州有外来人口(常年民工)120万,已经成为温州轻工产业和民营企业的主力军。在温州市政建设中,外地民工也发挥了重要作用。他们甚至过年都坚持在第一线上,只有请他们的家属来温州过年。温州的水电以及电讯行业和有线电视的所有管线的安装,几乎全是由民工完成的。民工们带来了各地的传统文化习俗,提高了温州的文化品位,丰富了温州的文化生活。用他们自己的话来说,温州确实是他们的第二故乡。 人口引进方面，从现阶段的硕博高端人才购房补贴，打造长三角人才一体化联盟等措施来看，泰州想要越好越快的融入都市圈，人口+城市发展势在必行，但在双涡轮开启之下，毕竟楼市不太好把控，也不符合“稳房价、稳地价、稳预期”的调控大方向。泰州应该以自身为主，坚持要“人才”而不但是“人口”，楼市还应以政府调控为主，那么政府如何调控这个大方向呢？ 二、房价怎么调控，如何实现住房不炒，疏解房价的正确姿势是什么？ 最合适的政策组合是在吸引人才的同时，政府加大土地市场供应，这样就能降低居民的房价上涨预期。房价稳定了，新房限价也可以逐步退出，到时一二手房价的双轨制会慢慢消失。 以南京为例，2016年4月南京出台限价令，但从房价走势上看，2017年下半年开始房价基本以缓慢下行为主。虽然2018年3月南京实施了人才引进计划，3月后房价略有反弹，但整体来看房价还算平稳，市场的涨价预期也得到了一定程度的抑制。背后的原因是南京加大了土地的供应。2017年5月至2018年4月，南京一共推出了规划建筑面积达1200万平米的住宅用地，而过去6个月南京的月平均住宅销售面积为60万平米左右，这意味着过去一年南京推出的土地可以满足20个月左右的市场需求。这一水平还是较为充足的，很难引发涨价预期。 所以，要想稳定房价，就需要政府继续加大住宅用地的供应规模，土地供应必须和人才引进相互匹配。只有这样，才能使得一二手房价的差异逐步缩小，新房市场乱象也会慢慢消失。 三、打造泰州房价比较优势关键得留住人才，人才才是关键所在 从统计局掌握的数据看，泰州的人均工资是5150元每月。看了这个薪酬，再看看银行的存款，估计一些人心里在滴血。这居高的生活成本中，房价是重要的因素之一。虽然房价不计入居民消费价格统计，只有房租算消费，房子算投资。但对于绝大多数外来工作者而言，买下一套刚需房就是最大的消费。每个月实实在在地掏钱还房贷，是每个房奴心中最苦的事，对于只有一套房的外地人来说，房子涨得再多和自己关系也不大，基本不太可能把唯一的一套生活房卖了来换钱。按照房天下统计的二手房房价，要想买一个100平米的小套三，在泰州也得100万出头。虽说不买房，租房也可以，但是受传统观念影响，结合自己租房遇到过的各种惨痛遭遇，我相信绝大多数人还是会买房的。 1、拿什么吸引人才 人才聚，事业兴。如何吸引人才，是每个城市发展的紧要点。然而人都是趋利避害的，哪里钱多，哪里就吸引人来。 在腾讯信息可视化实验室根据大数据发出的《2019届应届毕业生期望就业城市排行榜》中，我们没看到江苏泰州。没人来不可怕，怕的是人留不住，还要走。 2、怎么办？ 要想富先有才，这个“才”就是人才。人才是城市发展的第一资源，有了人才经济才能高质量发展，企业才能赚钱，大家才有好日子过。那怎么吸引人才来发展经济？往简单了说，要从“吸引”二字做起，一是“吸”，二是“引”。通过吸引中高端外来人口和人才，促使有限城市资源最大化使用。 “吸”：给好处+调结构 比如为吸引“双一流”高校大学生，已青岛为例，青岛首创“金种子”储备工程新政。主要面向高校在校生。每年从“双一流建设大学”的高校中，遴选一批有意来青创新创业的优秀在校生，用人主体与其签订“信用合同”，给予学费补助。在此基础上，对国内在校研究生根据所获奖学金额度的50%给予生活补贴；对在国外留学的在校研究生给予每人每年5万元补助。意向用人主体负责“金种子”学生的实习及实习期间生活补贴。用人主体对意向人才的补助，政府财政给予一定比例补贴。 给好处是短期诱惑，要想让人才留下，还要在“调”上下功夫。一是调产业：调整产业结构，增加人才收入。比如发展高精尖产业，壮大中小民营企业，抓住时代的红利，增加企业利润。企业利润上去了，人的工资才能上去。二是调房价：控物价，保人才。近年来，青岛市一直在加大公租房、租赁性住房、人才公寓的建设，有效平衡了房价，保障人才安居乐业。比如“安居乐业保障工程”从人才绿卡扩容、绿色通道升级、降低落户门槛、举家引进配套、人才住房扩建等方面，为人才打造全方位的“定制服务”；在全国创新性提出“举家引进”理念，建立人才及配偶编制“蓄水池”和人才子女优质基础教育学位“蓄水池”，拿出专门编制资源，学位资源解决高层次人才的后顾之忧。 干一流事业，当用一流人才！吸纳人才不是一锤子买卖，既要吸过来，还要留得下。“调”就是为人才发展栽下更多“梧桐树”，为城市发展留下更多的人才。 “引”：青岛大动作不断 比如从举办“百所高校千名博士青岛行”“全球博士青岛研修营”等活动，到启动“青岛英才季”，面向全国发出“求贤令”选聘高层次专业化干部人才；从赴北京大学、清华大学等高校开展近20场“青岛招才引智名校行”，到设立国内、境外招才引智工作站等。青岛密集开展的引才活动和不断拓展的引才渠道，让更多高精尖的海内外人才不断来到青岛。 一系列吸引人才的政策，让大家看出了青岛对人才渴望与诚意。今年以来，上合示范区建设总体方案获批，山东自贸试验区青岛片区揭牌成立等，都为青岛提供了吸引海内外高层次人才的重大机遇。 《长江三角洲城市群发展规划》明确5个都市圈范围，泰州处在沿江发展带上，将接受南京都市圈、苏锡常都市圈辐射。《规划》强调，引导人口加快向重点开发区域集聚。扬州、泰州等城市，要营造宜居环境，提高人口吸引集聚能力。南京都市圈、苏锡常都市圈中泰州房价具有明显的低价基础，如何打造更加突出的名片，讲好泰州故事，以更接地气的泰州房价成就泰州的特色竞争力，在南京都市圈、苏锡常都市圈中吸引最多的人才和项目落户泰州，限房价、引人才、留精英，让所有来泰州的泰州人有满满的获得感和幸福感，应该形成泰州各级领导的共识。 因此，我们建议： 一、成立小组。明确牵头部门成立专门小组，到长沙、青岛等地学习、取经，形成调查报告。 二、立法督查。1、住宅地价不拍卖。住宅地价实行限价，由泰州房产开发信誉良好的前5名抽签建设。2、出台集体土地建设住宅相关政策。郊区集体土地作为住宅建设用地的实行统筹管理。3、清理一切建设住宅上的收费。4、分地段制订房子出售最高价。5、严打中介等恶意炒房炒地高价出售住房行为。 三、升级名片。营造投资环境，提高城市首位度，打造泰州城市特色新名片。
主办部门答复意见	卞新峰代表： 您提出的关于“严打炒房构建长三角一体化后泰州房价比较优势吸引人才要素的建议”收悉，现答复如下： 近年来，我市认真贯彻国家、省市的决策部署，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，坚定不移地实施各项房地产市场的调控政策，房地产市场总体平稳健康发展。主要工作举措有： 一是持续做好房地产市场调控。认真贯彻国家、省市房地产市场调控政策，坚持“房住不炒”基本定位，从规范商品住房预售行为、加强商品住房网签备案，落实商品住房明码标价、强化预售资金监管等多方面着手，全面落实各项调控措施。在房屋交易过程中，实施存量房网签备案和交易资金监管制度，严格落实新房2年限售政策，打击投机炒房行为。2019年全市住宅成交均价9126元/㎡，同比增长6.7%，上涨幅度已有所下滑，处于合理可控区间。因我市房地产发展起步相对较晚，与省内周边地市相比处于明显的“价格洼地”。根据今年4月份商品房成交均价统计，我市商品房成交均价9519元/㎡，南京、苏州达到25000元/㎡以上，无锡20000元/㎡左右，常州、南通、扬州均在14000元/㎡以上，镇江、盐城均价也已破万。 二是强化商品住房价格备案机制。联合发改、自然资源规划部门制定出台《关于进一步完善全市商品住房价格备案机制的通知》，修订《泰州市商品房成本调查办法》，进一步完善商品住房价格形成机制、价格备案调整机制、价格备案决策机制，加强成品房装修部分价格备案。市发改委、住房城乡建设局、自然资源规划局组成商品住房价格备案会商会审小组，对各市（区）提出的商品住房价格方案进行集中会商会审，新开发销售的商品住房采用“成本+合理利润”的原则，综合考虑开发项目成本、质量档次、区域价格水平、政府调控目标等因素，确定备案均价。备案均价确定后，房地产开发企业须及时在“泰州市商品房价格监管平台”录入“一房一价”，对每套商品住房进行明码标价，按不高于备案价格对外销售。 三是整顿房地产市场秩序。联合发改、市场监管、公安等部门开展房地产开发企业行为检查和中介机构乱象整治行动，着重排查房地产开发企业、经纪机构是否存在合同欺诈、恶意炒作、违规代理销售等违法违规行为，一经发现立即责令整改，依法通过警示、约谈、通报、暂停网签、记入信用档案、行政处罚等措施予以严厉打击，整顿和规范房地产市场秩序。 四是引入“熔断”机制稳地价。在2017年全国土地市场频现高价地和高溢价率的态势下，为防止我市土地市场非理性竞价，造成地价过快上涨的情况下，引入土地出让“熔断”机制。设定土地最高限价，通过摇号方式确定竞得人，使地价涨幅保持在合理区间。 人才是城市发展的第一资源。为吸引更多的人才落户泰州，近年来，我市出台了“购房券”“租房补贴”“创业券”“创新券”“科技人才80条”“英才卡”等一系列人才政策，为来泰创业就业人才提供落户、创业、科研、安居、就业等方面优惠政策及资助补贴。通过释放政策“红利”，进一步厚植吸引、集聚人才的“主场优势”。 您关于住宅地价不拍卖、出台集体土地建设住宅政策、清理建设住宅上收费等建议，结合市自然资源规划局与市发改委的意见，回应如下： 1．关于住宅地价不拍卖问题。《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国务院《优化营商环境条例》明确：招标投标和政府采购应当公开透明、公平公正，依法平等对待各类所有制和不同地区的市场主体，不得以不合理条件或者产品产地来源等进行限制或者排斥。 2．关于集体土地建设住宅问题。新《土地管理法》规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。因此，入市的集体经营性建设用地将主要用于工业和商业项目，不能用于开发商品住宅项目。自然资源部正在抓紧研究起草集体经营性建设用地入市的具体管理办法。 3. 关于清理建设住宅上的收费问题。泰州市市区涉及房地产的政府性基金有城市基础设施配套费、教育费附加、地方教育附加；行政事业性收费有耕地开垦费、土地复垦费、城市道路占用挖掘费、不动产登记费、防空地下室易地建设费。根据《政府性基金管理暂行办法》第二十一条“除法律、行政法规和中共中央、国务院或者财政部规定外，其他任何部门、单位和地方各级人民政府均不得批准设立或者征收政府性基金，不得改变征收对象、调整征收范围、标准及期限，不得减征、免征、缓征、停征或者撤销政府性基金”。根据《江苏省行政事业性收费监督管理办法》第十四条第二款“省财政、价格部门认为行政事业性收费项目不宜继续执行的，应当报省人民政府批准后予以撤销”。因此，我市无权清理涉房政府性基金和行政事业性收费。 诚如您所述，南京都市圈、苏锡常都市圈中泰州房价具有明显的低价基础。泰州要提高人口吸引集聚能力，重点是要营造宜居环境，提高城市首位度，打造泰州城市特色新名片。下一步，我们将认真做好以下几个方面： 一是建立房地产平稳健康发展长效机制。为贯彻党中央、国务院关于落实房地产市场调控城市主体责任相关要求，今年年初，我市已启动房地产“一城一策”工作方案及住房发展规划编制工作。下一步将通过认真调查研究，加快“一城一策”工作方案的制定和上报，同时积极推进“十四五”住房发展规划编制，合理确定住房和用地供应的规模、结构、时序，科学设定住房发展目标和主要任务，提出具体政策措施和实施机制，建立房地产平稳健康发展长效机制。 二是合理把握土地上市节奏和结构。密切跟踪市场变化情况，积极预判市场价格水平，科学确定出让起始价，目前地溢价率为常态，今后如再出现地价高溢价率，仍将实行土地限价，避免出现“地王”和“过高溢价率”。精准运用调控措施，合理把握土地上市的节奏和结构，实现按需供地、精准供地，从源头推动房地产市场健康平稳运行。 三是加大人才吸引力度。实行更加积极、更加开放、更加有效的人才政策，既要“引才引智”，更要“用人留人”，为泰州高质量发展提供人才引领和支撑。密集开展引才活动，通过常态化举办中国（泰州）国际医药高层次人才创新创业大赛、百名硕博暑期实践泰州行、千名硕博看泰州、泰州市高校毕业生“留凤”系列活动等，加速高层次人才集聚。不断拓展引才渠道，拓展“泰爱才”校园招聘活动外延，围绕泰州产业体系开辟产业特色专线，搭建校地、校企交流合作平台，增强对特定领域专业人才的吸引力。提升人才服务品质，实行“一站式受理、一站式办结、一站式答复”，优化人才服务流程，提高人才服务效率，及时足额为符合条件的各类人才发放奖补经费，为符合条件的企事业单位发放引才奖补。 四是加大宣传打造城市特色名片。南京都市圈、苏锡常都市圈中泰州房价处于明显洼地，要发挥泰州低房价的比较优势，加大泰州城市低房价、低居住成本、高幸福指数的宣传力度，提升城市知名度，以更接地气的房价成就泰州宜居宜业城市名片的特色竞争力，不断吸引人才集聚，推动泰州高质量发展。 五是加强学习深入调研。您建议中所提的长沙、青岛等地关于房地产市场调控和吸引人才的好的经验和做法，为我们提供了很好的思路和方法。待疫情结束后，可组织赴长沙、青岛等地开展专题调研，考察学习其先进经验，并形成调研报告上报市政府供决策参考。 泰州市住房和城乡建设局 2020年6月15日