建议信息

建议基本信息
编号	jy2015030
届次	四届四次
承办单位	住房城乡建设局;
标题	加强小区物业管理工作
建议人	罗建群
代表意见
办结类型	B
内容	关于加强小区物业管理工作的建议小区物业管理工作与百姓生活息息相关，事关人民群众的切身利益，倍受社会关注。近年来市区在物业管理工作虽做了一些探索，但仍然存在着政府、物业公司和业主三方都不满意的现象。究其原因： 1.物业企业管理不够规范。以海陵区为例：本地90家物业企业中，二级企业仅13家，其余均为三级或暂三级企业，科技含量低，“小、散、乱”状况突出，物业管理不规范、不完善的现象比较普遍。 2.物业行业发展举步维艰。市区现行的小区物业管理收费标准是：高层住宅每月平均0.9元/平方米、多层住宅平均每月0.5元/平方米。物业收费标准的十多年不变、物业人员工资的不断上涨以及人员上岗教育培训费用增加，造成了物管企业的亏损，影响了物业服务的水平，形成恶性循环。 3.配套设施遗留问题引发矛盾。一方面，老小区由于建成年代较早，小区配套不完善或严重老化，小区规模小、封闭性差，缺乏统一规划、小区完整性低以及物业管理区域不明显。另一方面，新建的小区虽然品位、档次较高，但配套设施的交接管理缺乏监督，一些配套用房被开发商私自出售或占用。一些拆迁安置小区的建设标准不高，配套设施档次不够。 4.群众物业服务意识不强。具体反映在：（1）部分业主公民权利与义务法制意识不强，市场化有偿服务观念淡薄；（2）业主忽视物业公共服务特点，从个性满意度方面，将房屋质量、服务质量、公共环境、违章行为、社会治安、邻里纠纷等综合因素，作为拒缴物管费的理由；（3）部分业主因欠物管费缺少必要的法律手段，故产生侥幸和从众心理，拒缴物管费；（4）一些原无物管小区政府采用“托底”保洁的管理模式对物业管理市场化形成一定冲击。有不少业主拒缴物业费、赶走物业公司，要求享受政府花钱买服务。 5.业主委员会的作用难以发挥。业委会是居民自治组织，属于非法人的组织形式，业委会成员是公益性质，没有任何报酬。凭满腔热情走到业委会成员位置上的业主，在遇到小区繁杂事务或业主不理解的风言风语时，热情会消退，有的面临着瘫痪、解散的危险。几点建议 1.使物业管理走上法制化轨道。《江苏省物业管理条例》已于2013年5月1号开始实施，但物业管理法规不完善、缺乏操作性的问题仍然存在。因此，建议市政府尽快完善物业管理配套的规范性法律文件，明确市区管理职能，充分发挥小区办作用，尽快制订《物业管理条例》实施细则，出台有关物业管理的新政策、新办法，使物业管理走上法制化轨道。 2.全力推进物业管理工作。推进小区物业管理是实现社会治理能力和治理体系现代化的重要方面。要构建“大物管”机制，在属地管理模式下，加强部门协作，建立由社区、派出所、城管执法、物业公司、业委会为主，以司法、卫生、工商、税务、消防等部门为辅的物业管理纠纷调解工作新模式。要明确业委会工作职责，规范业委会各项制度。要选好业委会成员，小区办应加强业主委员会的培训、指导和监督。 3、多着并举，形成支持物业服务市场化管理的氛围。认识到物业管理实质上是一种有偿服务，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围。强调党员干部带头，努力形成全社会支持物管、参与物管的良好氛围。加快推进诚信制度化建设，构建物业管理诚信体系。建议政府启动整治拖欠物业费专项活动。对拒缴物管费的现象予以曝光。加快物业收费听证会，优化物业管理价格机制。要重视无物管小区以及拆迁安置区、廉租房、限价房、经适房等小区管理问题，在目前社区保洁的基础上，进一步完善措施，制定相对低一些的收费标准，同时采取政府补贴（市、区政府每年拨付的用于保洁专项资金1100万元）、小区配套用房出租补贴等资金支撑，把小区的物业公司“请回来”。 4.加强专项维修资金管理。要加强对住宅专项维修资金的使用和监督，该资金目前标准2010年10月1号实行不带电梯30元/平方，带电梯为50元/平方。原先2000年开始为25元/平方，调整后标准在全省最低。目前，存在有的小区过去没有建立维修金制度，有的维修金早已用完，有的维修金在市局管理，有的还留在区级部门等，导致维修金管理使用难。政府要尽快追回挪用的专项维修资金。 5.着力提升物业管理水平。物管企业要严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。要加大对建筑物及设施的管理维护和绿化的养护。要积极受理业主报修，定期登录数字物管平台，推进数字物管互联互通。要主动公布费用收支情况，做好事件公示工作。物管企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。
主办部门答复意见	“ B ” 泰建主办函〔2015〕5号市住建局关于市四届人大四次会议第jy2015030号建议的答复函罗建群代表：您提出的关于“加强小区物业管理工作”的建议收悉，现答复如下：在《关于加强小区物业管理工作的建议》提案中深入分析了当前市区物业管理工作存在的问题，中肯地提出了切实可行的解决办法，为我们下面工作提供了很好的借鉴思路，这充分反映了您对物业管理工作的深入研究和高度关心。在此，首先对您表示衷心的感谢。下一步我们将认真采纳您的建议，做好以下几方面的工作：一、构建四级管理体系，打造全方位物业管理网络面对行业困境，泰州创新思路，把物业管理有机融入社区建设，努力构建现代新型社区物管体系。2012年，泰州市政府成立了社区物业管理工作领导小组，建立“物业管理工作联席会议”，同年底，市政府召开“社区物业管理工作推进会”，出台了《关于加强市区社区物业管理工作的意见》、《市区住宅区物业管理以奖代补实施方案》、《市区普通住宅物业公共服务分项目分等级标准》一系列政策文件。会议确立了“统筹协调在市、责任落实在区、工作推进在街道、化解问题在社区”的管理原则，明确了小区物业管理服务全覆盖的工作目标，二、加大政府资金投入，物业管理奖补资金发挥引导作用在完善物业管理体制机制的基础上，加大对物业管理的公共财政投入。明确对各类住宅小区进行“以奖代补”，弥补物业企业（或属地街道居委会）的收入不足问题，以确保小区管理服务“兜住底线”。奖补范围覆盖所有交付使用满5年的住宅区（或住宅组团，以下简称老旧小区），包括商品房小区、房改房小区、拆迁安置房小区、保障房小区等各类普通住宅区。奖补按照“保低、扩中、提高”的原则，推进住宅区整体管理服务水平明显提升。对日常管理服务水平较低的住宅区，保障其基本的环境卫生和生活秩序；对管理服务水平一般较好的住宅区，扩大其规模数量；对管理有序服务良好的住宅区，在原有基础上促进其进一步提高。奖补标准按照多层小区每千户每年10万元/高层小高层每千户每年8万元（无物业）、多层每千户每年8万元/高层小高层每千户每年6万元（有物业）实施。截止2014年底，市财政已投入物业管理奖补资金2000万元，惠及160个住宅小区。三、严控行业准入，逐步完善物业服务监管措施今年，我们下发了《关于开展全市物业服务企业资质动态检查的通知》，强化了对物业企业的资质管理，并且明确了每年对物业企业进行审验，严控行业准入关。截止2014年底，我们已淘汰了40余家服务不规范、社会信誉差的物管企业，同时也培育了一批群众信得过的企业。今年我局制定了《物业管理企业信用档案监管办法》及物管企业考核标准。办法规定每年定期不定期检查、考核物管企业，并将考核结果记入企业的信用档案。目的就是进一步规范物业服务市场行为，净化市场次序，提升物业服务水平。四、重视人员培训，引领企业走专业化、社会化道路进一步加大物业管理企业从业人员的培训力度。截止2014年底，我市暂三级资质以上物管企业共280余家，企业从业人员近三万人，全市有近30名从业人员获得国家物业管理师职称。绝大部分企业管理人员都持证上岗，下一步我们将联合相关部门组织对企业具体工作人员进行专项培训。进一步提升物管企业的专业化、社会化管理水平，切实维护业主的权益。五、强化行业管理，提高工作效率为快捷有效的处理业主的投诉、咨询及房屋维修等事项，我们大胆创新，在作了充分调研的基础上，在全省率先建立“数字物管”网络操作平台。“数字物管”网络的建立，快速解决了业主“投诉难”、“房屋报修难”、“与物业公司及主管单位沟通难”等事项，极大方便了广大人民群众。经统计自2010年4月份网络试开通至去年底，数字物管网络平台共接受房屋维修信息8429条，已处理并施工完成8364条，接受投诉、咨询信息1500余件，全部处理完毕。下一步物业管理工作思路为进一步规范我市物业管理行业，促进物业管理水平提升，我市物业管理工作将围绕“抓提高、抓规范、抓创新”的工作要求，进一步突出重点，理清工作思路，以人为本，狠抓各项措施的落实，夯实物业管理工作基础，引导物业管理行业秩序。1、进一步贯彻落实市政府《关于加强市区社区物业管理工作的意见》（泰政发[2012]211号），全力推进社区物业全覆盖，及时协调解决物业服务工作难题。2、建成小区破解收费难，新建小区执行新标准。目前，社会和群众普遍反映物业服务水平不高，而物业企业则反映收费难，收费难与服务差已形成恶性循环。我们将会同物价部门加强对物业费收费管理，对建成小区着重解决收费难，在收费率达到一定水平后再逐步提高费用标准，对新建小区适用新标准，适当提高收费标准。新小区新办法，老小区老政策，两条腿走路，双管齐下。3、加大物业管理工作的督查考核力度，促使服务和收费相结合，真正做到质价相符。4、进一步引导业主大会和业主委员会自治，正确行使权利和履行义务。5、适时调整维修资金缴交标准，今年我局将制订维修资金管理办法，上调维修资金缴交标准，此办法已列入市政府今年立法计划。再次感谢你对物业管理工作的关心和支持。泰州市住房和城乡建设局 2015年6月11日单位负责人：联系人姓名：沈长付是否已面答：已面答联系电话：86882768 抄送：市人大常委会人事代表联络工作委员会、市政府办公室。