建议信息

建议基本信息
编号	jy2018065
届次	五届二次
承办单位	住房城乡建设局;
标题	关于强化对物业服务企业的监管，营造小区居民安居乐业新环境的建议
建议人	赵才前
代表意见	据该局工作人员提供的答复函草稿（尚未有正式答复函件）记载的主要内容为：近年来，该局能紧紧抓住物业服务的核心，各有关部门认真履行职责，强化物业服务市场监管，规范物业服务企业行为，各项工作取得了积极成效。1、严格按照条例规定，对前期物业招投标严格把关。2、开展泰州市物业服务优秀项目评价，带动全市物业服务水平提档升级。继续推广与实施物业服务企业信用制度。3、面向全市聘请物业服务质量监督员，发挥居民业主主动监督、社会各界协同监督的作用。4、联合行业协会，举办相关知识讲座、培训班等活动。
办结类型	B
内容	近年来，我市房地产业发展较快，大大改善了我市城镇居民的居住环境，提升了人民群众的生活质量和幸福指数，但对新入住小区的环境保持以及老旧小区的环境改观等问题，却是小区居民最为关切的大问题。尽管国家、省都先后出台了相应的《物业管理条例》，市政府也制定了关于加强市区社区物业管理工作的意见，各级政府对居民小区物业管理工作一直高度重视，但相当一部分居民小区仍不同程度地存在着安保缺位、绿化毁损、违章搭建、乱停乱放等物业管理问题，物业服务企业（以下简称物业公司）与小区居民的矛盾也总是难以调和，从居民不满物业服务拒交物业费、物业公司怠于履行义务不提供服务，到双方发生肢体冲突甚至大打出手等治安纠纷，都曾有发生。这些问题、矛盾和纠纷，基本上都是因物业管理服务而引起的，对物业公司进行全面整顿、长效监管、规范服务，还小区居民一个安居乐业的新环境，已到了刻不容缓的地步。一、物业公司存在问题的分析 1、物业公司的选聘流于形式。物业项目的前期物业管理，是由项目建设单位负责，条例要求应当通过公开招投标选聘物业公司，但基本上都是由建设单位直接确定的，可见物业公司在前期物业管理期间能够进驻物业项目，决定权在建设单位；条例还规定物业公司是否能正式为小区提供物业服务，应当经小区业主大会选聘确定后，由业主委员会与物业公司签订物业服务合同。但居民小区是否召开业主大会，有无选举业主委员会，已有的业主委员会能否监督物业公司按合同履行义务，现实情况可能都不尽人意，由此而存在于小区的物业公司对自己的服务对象能否尽心尽力，也可想而知了。 2、物业公司资质等级名不符实。按照规定，物业公司实行资质等级管理，我市有400多家各类物业公司，这些企业虽经物业管理行政主管部门核定取得相应资质，但在取得相应资质后，能够真正按照申报资质时规定的具有相应物业管理专业技术人员从事物业服务工作的企业屈指可数，特别是三级及暂定三级资质的物业公司，占我市物业公司总数的80%以上，这些企业实际投入物业服务的专业人员更是少之又少。 3、物业公司在管理与服务的角色定位上严重错位。物业公司与小区业主之间，在合同关系上是平等的，但就合同指向的标的物而言，应当是服务与被服务的关系，从来就没有物业公司作为单纯的“管理者”管理小区、管理物业一说。所谓的物业管理，实际上是指的物业公司对小区的物业履行维修、养护、保洁等合同义务。物业公司将自身在小区物业活动中的身份定位为管理者，主要由于大多数小区业主自治机构形同虚设，甚至根本就不存在；加之有关职能部门、基层组织对物业管理相关规定的宣传力度不够，居民作为小区的业主，不知道如何维护自己合法权益。二、对物业公司强化监管的建议 1、物业管理行政主管部门应组织对全市物业公司进行整顿、考核，确保监管工作常态化。应着重检查物业公司在近一年的运营期内有无违反《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等相关规定，是否存在降低资质条件、减少人员配备、损害业主利益，或者有出租、出借、转让资质证书等情形。 2、物业管理行政主管部门应牵头并会同辖区街道、社区等基层组织，定期对辖区物业管理人员、业主委员会进行培训，加强对居民物业管理相关知识的宣传，引导业主通过合法途径维护自己的合法权益。 3、物业管理行政主管部门应推动物业服务行业协会加强行业自律管理，提升行业企业形象，帮助物业公司改进自身物业服务水平和能力，促进全市物业企业走上良性健康发展道路。
主办部门答复意见	赵才前代表：您提出的“关于加强对物业企业的监管，营造小区居民安居乐业新环境”的建议收悉，现答复如下：首先感谢您对我市物业管理工作的支持和帮助。近年来，我局紧紧抓住物业服务的核心，各有关部门认真履行职责，严格落实有关规定，推进配套法规体系建设，强化物业服务市场监管，规范物业服务企业行为，增强物业服务行业自律，提升物业管理服务水平和覆盖面，各项工作取得了积极成效。您的提案能够切入物业管理工作的实际情况，给我们进一步做好物业管理工作增强了信心。现结合您的提案及我局就推进物业管理工作，作如下汇报： 1、《物业管理条例》规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。目前，我市严格按照条例规定，对前期物业招投标严格把关，相关前期招投标公告可登陆“泰优居”微信公众号查看。自2017年起，我市在“泰优居”微信公众号开通透明物业功能，业委会成员信息、工作年报直接对外公布，让业主知情权渠道进一步扩大。 2、为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），取消了“物业服务企业二级及以下资质认定”。为顺应国务院取消物业服务企业资质审批，我局将研究加强物业管理服务行业监管的措施和手段。根据《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》，开展泰州市物业服务优秀项目评价，带动全市物业服务水平提档升级。继续推广与实施物业服务企业信用制度，从2014年开始已连续三年将物业企业信用排名进行公布，逐步推行将信用评价结果与企业承接项目、招投标、评比表彰等多个环节相挂钩，将信用信息与多个领域进行信息共享，实现信用评价的全社会联合惩戒，推动企业诚信经营，提升物业服务水平。 3、为进一步提升全市物业服务质量，市房管局于2017年，面向全市聘请物业服务质量监督员1000名，聘请“泰优居”微信平台客服志愿者100名，通过此举进一步完善物业服务行业监督机制，发挥居民业主主动监督、社会各界协同监督的作用，规范物业企业服务行为，促进我市物业服务水平快速提升。 4、2017年，我局联合泰州市物业行业协会，举办电梯维修知识讲座、物业行业消防技能培训班以及赴苏州、常州等地优秀物业管理项目学习等活动。多次组织物业管理人员及业委会成员培训，并到相关小区进行知识宣讲，加强对居民物业管理相关知识的宣传。物业管理是关系群众安居乐业、涉及社会生活各方面的一项综合性工作，对于改善城市形象，提升城市品位，美化人居环境，提高居民生活质量，增强城市综合竞争力，具有重要的意义。我们将着眼建设“三个名城”和转型升级的长远目标，牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，解放思想，勇于创新，不断探索适应时代发展要求的物业管理体制机制，积极促进物业管理行业向产业化和高端形态发展，逐步实现物业管理的现代化、智能化、信息化、低碳化，加快推进物业服务行业从传统服务业向现代服务业转型升级，为推进“强富美高”美丽宜居新泰州建设提供有力支撑，全面提高我市的物业管理水平。感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，并真诚地希望您一如既往地继续给予关注、关心、理解和支持。泰州市住房和城乡建设局 2018年5月29日